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金地荔湖城大盘项目价格策略报告42页
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资料类型 策略提案
资料评价 资料评价度
文件大小 69K (压缩后)
上传时间 2017-9-3
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      资料简介
     
    金地荔湖城
    A区一期价格策略报告
    P1
    一期推售目标
    遵循大盘规律,实现精彩亮相
    完成人气积累,实现价格攀升
    区域市场品牌开发商第一阵营,成为市场形象标杆
    P2
    价格报告纲要
    1、定价背景
    2、定价策略
    3、价格制定
    4、推货策略计划
    5、后期价格走势预测
    P3
    定价背景
    1.1区域房地产市场状况分析
    1.2竞争对手分析
    1.3项目基本情况分析
    1.4内部登记客户情况分析
    1.1区域市场销售状况分析
    P5
    广州整体市场仍保持供不应求态势
    2003年
    商品住宅施工面积(万㎡)
    3161.93
    3471.58
    3409.09
    增长率(%)
    -1.30%
    9.79%
    -1.80%
    商品住宅竣工面积(万㎡)
    902.97
    796.46
    664.25
    增长率(%)
    3.64%
    -11.80%
    -16.60%
    批准预售住宅面积(万㎡)
    762
    754
    681
    增长率(%)
    -0.39%
    -1.05%
    -9.68%
    预售住宅销售面积(万㎡)
    909
    963
    919
    增长率(%)
    15.06%
    5.94%
    -4.57%
    商品住宅的施工量在有较大幅度增长,而 总体上基本稳定在3300-3400万 ㎡/年, 但竣工量则在开始大幅下滑, 原因是开始政府严格执行了施工许可证的审批制度, 再加上的海珠城广场坍塌事故更使整个广州市的建设审批延迟, 从而 导致施工量持平而 竣工量大减, 使原有的供需矛盾更为加剧;
    2003-三年间, 一手住宅的供需缺口近600万 ㎡;一手住宅竣工量减少、批出预售量日渐下滑, 显示市场供应量在逐步萎缩
    P6
    老城区供不应求、新城区供需平衡
    2003年
    其中:原八区
    500
    491
    414
    增长率(%)
    6.38%
    -1.80%
    -15.68%
    番 禺
    199.88
    188.27
    172.51
    增长率(%)
    -18.85%
    -5.81%
    -8.37%
    花 都
    62.57
    74.32
    94.48
    增长率(%)
    27.75%
    18.78%
    27.13%
    其中:原八区
    554.31
    663.19
    626.76
    增长率(%)
    8.90%
    19.64%
    -5.49%
    番 禺
    290.21
    223.36
    201.00
    增长率(%)
    23.20%
    -23.04%
    -10.01%
    花 都
    64.66
    76.25
    90.14
    增长率(%)
    41.21%
    17.92%
    18.22%
    在市属原八区、番禺区住宅供求量减的同时,花都却在高速增长,
    显示花都楼市在机场市政建设、区域产业发展(物流、制造)的影响下,前景看好
    (与花都楼市的价、量起点较低也有密切关系)原八区、番禺区市场供应量减少,影响每年销售量减少;但仍呈供不应求的状态提示:郊区随着社区周边的配套交通完善、且有足够的价格优势,城区居住人口逐渐外迁P7 增城(新塘)亦呈现供不应求
    单位:万㎡
    增城批准预售面积
    增城预售成交面积
    新塘批准预售面积
    新塘预售成交面积
    2002年
    109.1
    76.7
    87.2
    61.33
    2003年
    94.9
    102.8
    75.9
    82.2
    72.7
    110.2
    58.2
    46.6
    68.8
    133.9
    55.0
    107.1
    数据来源:增城市国土资源和房屋千亿国际娱乐网站app局
    分析:
    商品房供应量持续减少,需求量稳定增加,供求关系在2003年发生逆转,2002-累计供需缺口达到78万㎡,市场呈现供不应求
    →机会和隐忧:
    区域物业价格相对较低,有利于形成价格梯度,吸纳因市区高楼价而被挤压出来的需求;
    区域价格处于上升通道,项目存在一定的利润拓展空间;
    区域价格虽处于上升通道,但仍处于低位,客户对区域物业价值需要重新建构,成功与否,将直接影响到本项目的价格拉升P8
    受供求关系及土地成本影响,广州三年来房价持续上涨达31.5%
    区域
    2003年
    预售住宅均价
    预售住宅均价
    增长率
    预售住宅均价
    增长率
    全市
    3888
    4618
    18.78%
    5114
    10.74%
    原八区
    4864
    5339
    9.77%
    5821
    9.03%
    番禺区
    2490
    3412
    37.03%
    4122
    20.81%
    花都区
    1793
    1882
    4.96%
    2409
    28.00%
    数据来源:广州市统计年鉴、广州市国土资源和房屋千亿国际娱乐网站app局
    分析:
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